Tahliye davası, kiraya verilen taşınmazın, malik veya kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye edilmesi amacıyla açılan davadır. Diğer bir ifadeyle tahliye davası kiracının haklı sebeplerin varlığı halinde bulunduğu taşınmazdan çıkarılmasının mahkemeden talep edilmesidir. Kira sözleşmesi ve tahliye davasına ilişkin düzenlemeler 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) ilgili maddelerinde hüküm altına alınmıştır. Bu bilgi notu TBK kapsamında yer alan haklı sebeplerin varlığı halinde açılacak tahliye davalarına ilişkin olarak hazırlanmıştır.
Son dönemde artan enflasyon oranı, kiraya verenler ve kiracılar arasında kira sözleşmesi kapsamında yapılacak zam miktarı bakımından ihtilaf meydana getirmektedir. Kiralanan için TBK’da öngörülen zam oranı bir önceki yılın kira tutarına ve son 12 ayın tüketici fiyat endeksi bir diğer ifadeyle TÜFE’ye göre belirlenmektedir. Mülkün aylık kiralama bedeline TÜFE oranından daha yüksek bir zam uygulanamayacaktır. TÜİK verilerine göre Mart 2022’de TÜFE on iki aylık ortalamalara göre %29,88 artış göstermiştir.
Tahliye davasında kiraya verenden kaynaklanan sebepler ikiye ayrılmaktadır. Bunlardan ilki mevcut malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun/üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunduğu hallerdir. Diğer bir durum ise taşınmazın yeniden inşasının, imarı amacıyla esaslı onarımının veya genişletilmesinin gerektiği hallerdir. İkinci durum bakımından onarım ve genişletme çalışmaları nedeniyle kiracının tahliyesi ise kiralanandan faydalanılmasının mümkün olmadığı durumlar bakımından söz konusu olacaktır.
Belirli süreli kira sözleşmesi söz konusuysa sürenin sonunda dava açılarak kira sözleşmesine son verilebilir. Sözleşmenin belirsiz süreli olması halinde genel hükümlere uygun olarak ve fesih bildirimi sürelerine uyularak bir ay içerisinde kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılabilecek tahliye davası ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
Kiralananın satılması durumunda da yine yeni malikin kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin, kendisinin, alt veya üst soyunun, eşinin bir konut veya işyeri olarak bir gereksinimi doğması halinde kiralananın el değiştirme tarihinden itibaren bir ay içerisinde durum kiracıya bildirilmelidir. Bildirimi takiben altı aylık sürede de açılacak bir davayla kira sözleşmesi sonra erdirilebilir. Gereksinim dolayısıyla sözleşme kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmasıyla da sona erdirilebilir.
Durum böyle olmakla birlikte özellikle son bir yıl içerisinde artan fiyatlar nedeniyle kiraya verenlerin TÜFE üzerindeki zam talepleri karşısında kiracılar maddi ve manevi bir yük altına girmektedirler. Mevcut ekonomik koşullar gözetildiğinde kiraya verenlerin de TÜFE üzerinde bir zam talebini anlamak gerekse de kanundaki sınırlamalara uygun hareket etmek gerekmektedir.
Konut ve İşyeri Gereksinimin Değerlendirilmesi:
Uygulamada, ev sahiplerinin gereksinimleri bulunduğundan bahisle zam taleplerini karşılayamayan kiracıları tahliye etmek istedikleri durumlarla sıklıkla karşılaşmaktayız. Gereksinimi Yargıtay içtihatları bağlamında örnek kararlar ışığında değerlendirdiğimizde ise öncelikle kiraya verenin iddia ettiği gereksinimin somut, gerçek ve samimi olmasının arandığını görmekteyiz.
Kiraya verenin kanunda sınırlı sayıda sayılan yakınları veya kendisinin de kirada oturması durumu gereksinimin varlığına karine sayılmış olup kirada oturan ihtiyaçlının tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir şeklinde hüküm kurulmuştur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2013/2188 E. 2013/4985 K. Sayılı ve 21.03.2013 tarihli kararında aynen "konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir." ifadelerine yer verilmiştir.
Bu duruma örnek bir diğer kararda ise; "Davacının, özellikle doktor olan oğlunun ...merkezde kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken (...)" denilmektedir. (Aynı yönde bkz: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2013/14490 E. 2013/14951 K. sayılı ve 06.11.2013 tarihli kararı; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2018/7751 E 2019/493 K. sayılı ve 23.01.2019 tarihli kararı)
Gereksinimin samimi olmasını arayan Yargıtay, tahliye davalarında somut olay bakımından değerlendirme yapmakta olup örnek bir diğer karar olan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/8780 E. 2018/1853 K. sayılı ve 28.02.2018 tarihli kararında "davacının eşinin sağlık problemleri olduğu ve kanser teşhisi ile ...’da ameliyat olduğu dosya içerisindeki belgelerden anlaşılmakta olup, davacının maddi ve manevi desteğinden faydalanmak istediği oğluna yakın oturmak istemesi de ihtiyacın varlığına karine teşkil etmektedir. Bu durumda dosya kapsamındaki tüm delillerden ihtiyacın samimi olduğu anlaşılmakta olup, davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozma gerektirmiştir." ifadelerine yer verilmiştir.
Gereksinim Nedeniyle Tahliye Sonrası Kiraya Verme Yasağı:
TBK madde 355 uyarınca kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Kiraya verme yasağını ihlal eden kiraya verenin, eski kiracıya karşı, son kira döneminde ödenen bir yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacağı açıkça belirtilmiştir. Kanunda belirlenen “son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedeli”, belirlenecek tazminatın alt sınırını oluşturacaktır. Eski kiracının, tahliye nedeni ile uğradığı zararın bundan yüksek olması durumunda bu zarar miktarı da kiraya verenden talep edilebilecektir. Yargıtay içtihatlarında, eski kiracının kiralananı tahliye sonrası, daha yüksek kira bedeli ödeyerek başka bir konut ya da çatılı işyerini kiralaması halinde, aradaki kira farkını kiralayandan talep edebileceği kabul edilmektedir. Kiralanandan tahliye edilen kiracı, başka bir yere taşınması halinde, oluşan nakliye ve taşınma giderlerini kiralayandan talep edebilecektir. Ayrıca kiralayan tarafından, yeniden kiralama yasağına aykırı şekilde tahliye edilen kiracı, yeni taşındığı işyeri/konut için yapmış olduğu tüm zorunlu giderleri kiralayandan talep edebilecektir. Bu zorunlu giderler genel olarak kiracının taşındığı yeni yer için yapmış olduğu tadilat giderleri ile taşınmadan kaynaklanan masrafları ve değer kayıplarını içerir.
Ancak tüm bu tazminat ve sair giderlerin talep edilebilmesi için aranan şart kiracının kiralanandan yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye edilmiş olması gerekmektedir. Kiracının, kiraya verenin tahliye yönündeki talebine uygun olarak kiralananı tahliye etmesi durumunda tazminat talepleri Yargıtay içtihatlarında kabul görmemiştir. Nitekim, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/4122 E. ve 2019/282 K. Sayılı ve 17.01.2019 tarihli kararında: “ Somut olayda davacı şirketin 01.01.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 29.01.2013 tarihli ihtarname ile 6306 sayılı yasa uyarınca taşınmaz için yıkım kararı alındığı, yıkım kararının uygulanabilmesi için taşınmazın tahliyesinin talep edildiği ve davacı kiracı tarafından taşınmazın 27.03.2013 tarihinde tahliye edildiği ve taşınmazın inşaat tamamlandıktan sonra 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya veren gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” ifadelerine yer verilmiştir.
Ülkemizdeki enflasyonun üç basamaklı değerlere hızla yaklaştığı düşünüldüğünde kiraya verenler ve kiracılar arasındaki yıllık zamdan kaynaklanan uyuşmazlıkların artarak devam edeceği gerçeği yadsınamayacaktır. Dolayısıyla tahliye davaları da Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yükünün önemli bir parçasını oluşturmaya devam edecektir. Bu bakımdan, taşınmaz sahiplerinin kiracıları tahliye edebilmeleri için aranan şartlardan olan konut gereksinimlerinin olabildiğince somut delillere dayanması ve samimi olması oldukça önem arz etmektedir. Salt kanuni sınırları aşan zam taleplerine karşılık alamayan taşınmaz sahiplerinin soyut beyanlarına dayanan konut gereksinimi iddiaları kabul edilmeyecek olup, yargısal süreçlerle hem zaman kaybedilmesi hem de maddi manevi yük altına girilmesi söz konusu olabilecektir.
Detaylı bilgi ve danışmanlık talepleriniz için tayfun@tayfunyildiz.av.tr mail adresinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
Av. Tayfun Yıldız Hukuk & Danışmanlık
Comments